Кажется, что ремонт в новостройке проще: там же ничего нет, начинай с чистого листа. На деле он дороже и дольше — просто по другим причинам. А вторичка дешевле ровно до того момента, как вы сдираете обои и видите, что под ними.
Новостройка: платите за то, чего нет
Главное отличие — в новостройке вы делаете всё с нуля. Не «освежаем», а строим.
Если квартира без отделки (голые стены, стяжки нет, электрика заведена одним кабелем в щиток), вам предстоит: разводка электрики и сантехники, стяжка пола, штукатурка стен, гидроизоляция санузла, установка дверей, сантехники, а потом уже отделка.
Это ремонт под ключ со всеми его 5 500–15 000 ₽/м² за работу — и материалы сверху, ещё столько же. Подробно: что входит в ремонт под ключ.
Своя беда: усадка
Новый дом даёт усадку. Первые год-два по стенам могут пойти трещины — и это нормальный процесс, а не брак.
Что из этого следует практически: в первый год не стоит делать дорогую отделку. Венецианская штукатурка и керамогранит на стенах могут треснуть вместе с домом.
Разумная тактика для монолита — можно делать сразу (усадка минимальна). Для панельного и кирпичного дома лучше выждать хотя бы год, а пока пожить с простой отделкой.
Плюс: не надо ничего ломать
Демонтаж — это грязная, шумная и недешёвая работа. В новостройке её просто нет.
И ещё: перепланировку в новостройке согласовать проще, потому что вы делаете её до того, как всё зафиксировано в техпаспорте. Но правила те же — что нельзя, то нельзя.
Вторичка: платите за сюрпризы
Здесь стартовая цифра меньше — косметика от 1 600 ₽/м². Но она обманчива.
Что вылезет под обоями
Осыпающаяся штукатурка. Тогда мало подшпаклевать — надо снимать до основания и выравнивать заново, а это уже другой бюджет.
Разрушенная стяжка под линолеумом. Значит, ламинат класть не на что.
Грибок за шкафом на холодной стене.
Что придётся менять в любом случае
В старом фонде почти наверняка:
Проводка. Алюминий, без заземления, рассчитанный на лампочку и телевизор. Клеить обои поверх такой проводки — значит через год менять её вместе с обоями. Подробно: почему на электрике нельзя экономить.
Трубы. Если металлические и текут — момент замены стояка бывает раз в двадцать лет. Не поменяли сейчас — будете вскрывать плитку потом.
Вот из-за этого «дешёвая косметика» во вторичке часто превращается в капитальный ремонт.
Как решить, что вам подходит
Главный вопрос не «где дешевле», а «сколько я готов вложить сверх покупки».
Новостройка без отделки — квартира дешевле, но ремонт полный. Считайте покупку плюс ремонт под ключ. Часто выходит столько же, сколько готовая вторичка, только ждать дольше и жить негде.
Новостройка с отделкой от застройщика — можно въехать сразу. Качество обычно среднее, но это экономит год жизни. Многие делают так: живут пару лет, потом переделывают по-своему, когда усадка закончилась.
Вторичка — въехать можно сразу, ремонт делать постепенно. Но заложите резерв на сюрпризы: 20–30% сверх сметы это не паранойя, а статистика.
Общее для обоих случаев
Договоритесь заранее, что будет при скрытом дефекте. Нормальный подрядчик скажет об этом сам и покажет вам стену до начала работ. Тот, кто молчит, предъявит доплату по факту, когда квартира уже разобрана.
Не спешите с мокрыми процессами. Стяжка сохнет неделями, штукатурка — днями. Это физика, и её не ускорить. Бригада, обещающая уложиться в месяц с мокрыми работами, либо не будет ждать высыхания, либо не выполнит обещание.
Уборка — отдельный этап и отдельные деньги. Строительную пыль обычной генералкой не убрать: почему так.
Памятка: новостройка или вторичка
Новостройка: ремонт полный, зато без демонтажа. Ждите усадки, не делайте дорогую отделку в первый год.
Вторичка: старт дешевле, но проводка и трубы всё равно под замену. Резерв 20–30%.
Сравнивайте не цену ремонта, а «покупка + ремонт + время без жилья».
Все цены — на странице цен. Как выбрать бригаду и проверить смету — в разделе «Как выбрать».
Материал информационный. Цены ориентировочные и зависят от города и состояния объекта.