На приёмке квартиры вам будут улыбаться, торопить и говорить, что «всё это мелочи, потом сами подправите». Не подправите. Каждый дефект, который вы не впишете в акт сегодня, завтра станет вашей проблемой и вашими деньгами.
Главное правило
Вы приехали не принимать квартиру. Вы приехали искать недостатки. Это разные задачи, и с ними по-разному себя ведут.
Застройщик обязан устранить дефекты за свой счёт — но только те, что зафиксированы. Всё остальное после подписания акта становится вашим.
Поэтому не спешите. Вас будут торопить: «у нас ещё десять человек», «давайте побыстрее». Это ваша квартира и ваши деньги. Осмотр занимает два-три часа, и это нормально.
Что взять с собой
Фонарик — смотреть в тёмные углы и вдоль стен под острым углом (так видны неровности).
Уровень или хотя бы длинную ровную рейку — проверять стены и пол.
Рулетку — сверить метраж с договором.
Зарядку для телефона или тестер — проверить, работают ли розетки.
Лист бумаги — проверять вентиляцию и продувание окон.
Мел или малярный скотч — отмечать дефекты прямо на месте.
Телефон с зарядом — фотографировать всё.
И если есть возможность — возьмите с собой человека, который в этом разбирается. Приёмщик стоит несколько тысяч и обычно окупается первым же найденным дефектом.
Стены и потолок
Приложите правило или уровень — отклонение больше 5 мм на два метра уже дефект. Кривые стены — это не «мелочь»: на них потом придётся тратить мешки штукатурки, и платить будете вы.
Посветите фонариком вдоль стены под острым углом. Все бугры и волны сразу станут видны — при обычном освещении их не заметно.
Ищите трещины. Волосяные на штукатурке — терпимо. Сквозные, идущие по шву плит, — серьёзно, это в акт обязательно.
Загляните в углы: тёмные пятна и подтёки означают промерзание или протечку. Это не косметика, это дефект конструкции.
Пол
Пройдитесь и послушайте: гулкий звук — под стяжкой пустота. Такая стяжка со временем треснет.
Уровнем проверьте горизонталь. Перепад больше 2 см по комнате — переделывать, и это дорого.
Посмотрите на трещины в стяжке. Мелкие усадочные бывают. Широкие и сквозные — в акт.
Окна
Здесь дефекты самые частые и самые обидные — потому что зимой вы про них вспомните.
Откройте и закройте каждую створку. Ходит туго, задевает раму, не прижимается — дефект.
Лист бумаги. Зажмите его между створкой и рамой, закройте окно и потяните. Выходит легко — уплотнитель не прижимает, будет дуть. Проверьте по всему периметру, а не в одной точке.
Стеклопакет. Царапины, сколы, запотевание изнутри (значит, разгерметизирован).
Подоконник и откосы — на месте, ровные, не отходят.
Монтажная пена не должна торчать наружу голой: под солнцем она разрушается.
Двери
Входная: открывается-закрывается без усилия, замки работают, глазок на месте, уплотнитель цел, дверь не перекошена (закройте — не должно быть щелей).
Межкомнатные (если есть): не задевают пол, ручки работают, полотно не повело.
Электрика
Возьмите зарядку от телефона и проверьте каждую розетку. Серьёзно, каждую.
Щёлкните каждым выключателем. Проверьте, что щиток на месте, автоматы подписаны, счётчик работает и его показания совпадают с теми, что вам называют.
Сфотографируйте показания счётчиков — это спасёт от споров о том, кто нажёг киловатты до вашего приезда.
Сантехника и вентиляция
Откройте краны (если стоят): вода идёт, нигде не течёт. Проверьте, что стоят заглушки там, где выводы под будущую сантехнику.
Вентиляция — приложите лист бумаги к решётке. Держится — тяга есть. Падает — вентиляции нет, и это серьёзный дефект: без неё вы получите плесень и запахи от соседей.
Проверьте счётчики воды: есть, опломбированы, показания зафиксированы.
Метраж
Возьмите рулетку и померьте. Расхождение с договором больше чем на 1 м² — повод для перерасчёта: если площадь меньше, застройщик должен вернуть разницу.
Это не мелочь: квадратный метр стоит как приличный ремонт санузла.
Что делать с найденным
Всё, что нашли, вписывается в дефектный акт (смотровой лист). Не в блокнот, не «на словах» — в документ, который подписывают обе стороны.
Формулируйте конкретно: не «кривая стена», а «отклонение стены от вертикали 15 мм на 2 м, комната 1, стена справа от окна».
Фотографируйте каждый дефект.
Не подписывайте акт приёма-передачи, пока дефекты не устранены — либо подписывайте с приложением дефектного акта. Подписали чистый акт — считается, что квартиру приняли без замечаний, и всё видимое стало вашим.
Застройщику даётся срок на устранение. После этого — повторная приёмка.
А если торопят и давят
Скажут: «Это норма по СНиП», «все так принимают», «потом сами переделаете при ремонте».
Спокойно фиксируйте всё, что видите. Спорить не надо — надо писать в акт. Разберётся тот, кто будет устранять.
Если отказываются принимать дефектный акт — отправляйте заказным письмом с описью вложения. Это законный способ, и он работает.
Коротко о главном: приёмка квартиры
Вы приехали искать дефекты, а не принимать квартиру. Не торопитесь.
Фонарик, уровень, рулетка, зарядка, лист бумаги. И лучше с приёмщиком.
Розетки — все. Вентиляция — листом. Окна — листом по периметру. Стены — фонариком под углом.
Всё найденное — в дефектный акт с фотографиями. Чистый акт не подписывать.
А когда квартиру примете — начнётся ремонт. Вот сколько это стоит на самом деле и как выбрать бригаду.
Материал информационный. Нормативы отклонений зависят от класса дома и проектной документации.